Lorsqu’un logement neuf présente des défauts ou des surchauffes importantes, il ne suffit pas d’examiner ce qui est visible.
Pour comprendre ce qui a été vendu, étudié puis réellement construit, plusieurs documents permettent de comparer les caractéristiques contractuelles et techniques du logement.
La notice descriptive et les plans constituent des documents essentiels
Dans une vente en l’état futur d’achèvement – VEFA –, le contrat de vente doit préciser la description du bien vendu.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les caractéristiques techniques résultent notamment d’une notice descriptive et que le contrat comporte en annexe un plan coté du logement ainsi qu’une notice précisant ses équipements (Légifrance, articles L.261-11 et R.261-13 du CCH).
Ces documents permettent notamment de vérifier :
- la configuration et l’orientation du logement ;
- les surfaces et ouvertures ;
- les menuiseries prévues ;
- certains équipements ;
- les matériaux et prestations décrits dans la notice ;
- les caractéristiques des parties du bâtiment auxquelles le logement appartient.
En cas de désordre, ils constituent un premier point de comparaison avec ce qui est effectivement installé.
Le DPE ne remplace pas les documents de construction
Lors de la construction d’un bâtiment neuf, le maître d’ouvrage fait établir un diagnostic de performance énergétique – DPE et le remet au propriétaire au plus tard à la réception de l’immeuble (Légifrance, Code de la construction et de l’habitation).
Le DPE fournit des informations sur les performances énergétiques et climatiques du logement.
Mais il ne constitue ni l’étude thermique complète du bâtiment ni l’attestation de conformité à la réglementation thermique ou environnementale.
Une information erronée dans un DPE mérite donc d’être vérifiée, mais elle doit surtout être confrontée aux autres documents techniques.
L’attestation RT2012 ou RE2020 intervient à l’achèvement
Pour les bâtiments concernés, une attestation réglementaire est établie à l’achèvement des travaux.
Sous RT2012, cette attestation vérifie notamment la prise en compte des exigences réglementaires et repose sur les données de l’étude thermique ainsi que sur des contrôles de cohérence avec le bâtiment réalisé. Le dispositif prévoit deux attestations : l’une au dépôt du permis de construire et l’autre à l’achèvement des travaux (Ministère de la Transition écologique).
Pour les bâtiments relevant de la RE2020, un dispositif comparable d’attestations réglementaires existe aux étapes clés du projet.
Le RSET permet d’aller plus loin
Pour un bâtiment soumis à la RT2012, le récapitulatif standardisé de l’étude thermique – RSET rassemble les principales données utilisées pour démontrer le respect des exigences réglementaires.
Il permet notamment de retrouver les résultats concernant :
- Bbio / Bbiomax ;
- Cep / Cepmax ;
- le confort d’été ;
- certaines caractéristiques techniques retenues pour le calcul.
Ce document peut devenir particulièrement utile lorsque les caractéristiques réellement observées paraissent différentes de celles ayant servi à l’étude réglementaire.
Il ne faut toutefois pas confondre les documents obligatoirement annexés au contrat de vente avec l’ensemble des pièces techniques du chantier, qui ne sont pas nécessairement toutes remises spontanément à chaque acquéreur.
Comparer les documents entre eux
Face à une surchauffe persistante, la question utile n’est donc pas seulement :
« Le logement dispose-t-il d’un DPE ? »
Mais plutôt :
Les caractéristiques vendues, celles utilisées dans les calculs réglementaires et celles effectivement réalisées sont-elles cohérentes ?
Cette comparaison peut notamment porter sur :
- orientation des baies ;
- surfaces vitrées ;
- nature et caractéristiques des vitrages ;
- protections solaires ;
- ouvrants ;
- ventilation ;
- isolation ;
- équipements installés.
En cas d’écart ou d’anomalie, une expertise technique permet d’en apprécier la portée et d’en rechercher l’origine.
Les documents à conserver
Pour un propriétaire de logement neuf, il est donc utile de conserver durablement :
- acte authentique de VEFA ;
- notice descriptive ;
- plans annexés ;
- DPE initial ;
- procès-verbal de livraison et réserves ;
- attestations réglementaires disponibles ;
- échanges avec le promoteur ;
- fiches techniques des équipements lorsqu’elles sont disponibles ;
- rapports d’expertise ou de contrôle.
Alerte Logement encourage cette traçabilité documentaire afin que les désordres thermiques puissent être analysés à partir de faits et de pièces vérifiables.
Sources
Légifrance – Code de la construction et de l’habitation – article L.261-11
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code de la construction et de l’habitation – article R.261-13
Consulter le texte officiel
Légifrance – Diagnostic de performance énergétique des bâtiments neufs
Consulter le Code de la construction et de l’habitation
Ministère de la Transition écologique – Attestations RT2012
Consulter la source officielle