Une surchauffe importante dans un logement récent peut-elle relever de la garantie décennale ou de l’assurance dommages-ouvrage ?
La réponse dépend de la gravité du désordre, de son origine et de ses conséquences sur l’usage du logement. Mais une température excessive ne peut pas être écartée par principe comme un simple problème de confort.
La garantie décennale peut viser l’impropriété à destination
L’article 1792 du Code civil prévoit que le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. (Légifrance, Code civil, article 1792)
Pour un logement, la question devient donc :
Les désordres constatés permettent-ils encore d’utiliser normalement le bien comme habitation ?
Une surchauffe ponctuelle ne suffit pas nécessairement.
En revanche, des températures anormalement élevées, persistantes, associées à des défauts d’isolation, de ventilation, de menuiseries ou de protections solaires peuvent justifier une analyse technique et juridique approfondie.
En VEFA, le vendeur reste concerné
Lorsqu’un appartement ou une maison est acheté en vente en l’état futur d’achèvement – VEFA, le vendeur d’immeuble à construire est lui-même tenu, à compter de la réception, des obligations résultant notamment des garanties des articles 1792 et suivants.
Ces garanties bénéficient également aux propriétaires successifs du bien. (Légifrance, Code civil, article 1646-1)
Le fait qu’un appartement soit livré et qu’il dispose d’attestations réglementaires ne fait donc pas disparaître les garanties légales applicables aux désordres qui se révèlent ensuite.
Dix ans à compter de la réception
La responsabilité décennale s’inscrit dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux.
L’article 1792-4-1 du Code civil prévoit qu’après ce délai les personnes dont la responsabilité relève des articles 1792 à 1792-4 sont déchargées des garanties concernées. (Légifrance, Code civil, article 1792-4-1)
Attention : pour un acquéreur en VEFA, la réception des travaux par le maître d’ouvrage et la livraison de l’appartement à l’acquéreur sont deux événements juridiquement distincts.
La date exacte de réception doit donc être recherchée dans les documents de l’opération.
À quoi sert l’assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage a pour fonction de préfinancer les travaux de réparation des dommages de nature décennale sans attendre que les responsabilités des différents constructeurs soient définitivement établies.
Le Code des assurances impose sa souscription avant l’ouverture du chantier par celui qui fait réaliser les travaux, notamment lorsqu’il agit comme propriétaire, vendeur ou mandataire du propriétaire. (Légifrance, Code des assurances, article L.242-1)
Des délais précis s’imposent à l’assureur
À compter de la réception d’une déclaration de sinistre, l’assureur dommages-ouvrage dispose en principe de :
60 jours maximum pour notifier sa décision sur le principe de la garantie ;
puis, s’il accepte sa garantie,
90 jours maximum à compter de la déclaration pour présenter une offre d’indemnité destinée aux travaux de réparation ;
et enfin,
15 jours après acceptation de l’offre par l’assuré pour verser l’indemnité.
En cas de difficultés techniques exceptionnelles, un délai supplémentaire peut être proposé, mais il doit être motivé et expressément accepté par l’assuré.
Le non-respect de certains délais produit également des conséquences prévues par le Code des assurances.
Une attestation de conformité ne clôt pas le débat
La conformité à une réglementation thermique ou environnementale constitue un élément du dossier.
Elle ne répond cependant pas nécessairement à la question juridique de l’impropriété à destination.
La Cour de cassation rappelle d’ailleurs que des désordres thermiques doivent être appréciés concrètement au regard de leurs conséquences sur l’usage du logement.
C’est pourquoi une expertise peut notamment examiner :
- isolation et ponts thermiques ;
- menuiseries et vitrages ;
- protections solaires ;
- orientation des façades ;
- ventilation ;
- fonctionnement des ouvrants ;
- étude thermique et documents réglementaires ;
- températures réellement constatées.
Constituer un dossier avant l’expertise
Pour un propriétaire confronté à une surchauffe importante, les pièces les plus utiles peuvent comprendre :
- relevés de température horodatés ;
- température extérieure au même moment ;
- vidéos ou photographies des équipements défaillants ;
- plans et orientation du logement ;
- DPE ;
- étude thermique et RSET lorsqu’ils sont disponibles ;
- attestation RT2012 ou RE2020 ;
- déclarations de sinistre et réponses des assureurs ;
- rapports d’expertise ;
- preuves des conséquences matérielles, sanitaires ou financières.
La qualification juridique dépend toujours des circonstances de chaque dossier.
Mais un désordre thermique important ne doit pas être réduit automatiquement à un simple inconfort sans examen de sa gravité et de ses conséquences sur l’habitabilité du logement.
Sources
Légifrance – Code civil – article 1792
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code civil – article 1646-1
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code civil – article 1792-4-1
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code des assurances – article L.242-1
Consulter le texte officiel