Un logement qui devient excessivement chaud en été ne relève pas seulement d’une question de confort. Lorsque les conditions d’habitation affectent la santé, la sécurité ou l’usage normal du logement, plusieurs obligations légales du bailleur peuvent entrer en jeu.
La difficulté : aucun texte ne fixe aujourd’hui une température intérieure maximale unique au-delà de laquelle un logement loué devient automatiquement non décent.
Le bailleur doit fournir un logement décent
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, ne présentant pas de risques manifestes pour sa sécurité physique ou sa santé et conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur doit également :
- maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu ;
- réaliser les réparations qui lui incombent ;
- assurer au locataire une jouissance paisible du logement ;
- garantir certains vices ou défauts susceptibles de faire obstacle à cette jouissance. (Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 6)
Aération et ventilation doivent fonctionner
Le décret relatif au logement décent impose qu’un logement permette une aération suffisante.
Les fenêtres, ouvrants et éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air adapté à une occupation normale du logement. (Légifrance, décret du 30 janvier 2002)
Cette obligation peut être particulièrement importante lorsqu’un logement accumule la chaleur et ne parvient pas à se rafraîchir, notamment pendant la nuit.
Le Code de la santé publique vise aussi la régulation de la chaleur
Depuis le 1er octobre 2023, les règles sanitaires applicables aux logements comportent une disposition particulièrement explicite.
Le Code de la santé publique prévoit qu’un logement doit disposer d’un système naturel ou mécanique de régulation de la chaleur. Il précise que ce système doit être fonctionnel et suffisant et qu’il peut notamment reposer sur :
- l’isolation thermique ;
- la présence de volets ;
- la possibilité de ventilation nocturne ;
- ou la combinaison de plusieurs dispositifs. (Légifrance, Code de la santé publique, articles R.1331-26 et R.1331-33)
Cette disposition ne signifie pas qu’un logement doit obligatoirement être climatisé.
Elle montre en revanche que la capacité du logement à réguler la chaleur fait désormais partie des exigences sanitaires expressément prévues par la réglementation.
Il n’existe pas de seuil automatique de température
Les textes relatifs à la décence et à la salubrité ne fixent pas aujourd’hui une règle générale du type :
« au-dessus de 30 °C, le logement est juridiquement inhabitable ».
Une température élevée constitue donc un élément de preuve, mais elle doit être replacée dans son contexte :
- durée de la surchauffe ;
- températures nocturnes ;
- impossibilité de refroidir le logement ;
- état des protections solaires ;
- fonctionnement de la ventilation ;
- orientation et exposition ;
- conséquences sur la santé des occupants ;
- éventuelles vulnérabilités.
Que peut demander le locataire ?
Lorsqu’un locataire estime que son logement ne respecte pas les exigences légales, il peut demander au propriétaire sa mise en conformité.
En l’absence d’accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. La saisine de cette commission n’est toutefois pas obligatoire avant de saisir le juge. (Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 20-1)
Le juge peut notamment :
- déterminer les travaux nécessaires ;
- fixer leur délai d’exécution ;
- réduire le loyer ;
- ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
Le locataire ne doit donc pas décider seul d’arrêter de payer son loyer : la loi lui impose normalement son paiement et attribue au juge le pouvoir d’en prononcer la réduction ou la suspension. (Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 7)
Documenter avant d’agir
En cas de surchauffe persistante, il est utile de conserver :
- relevés horodatés des températures intérieures et extérieures ;
- photos des thermomètres et protections solaires ;
- captures de la météo extérieure ;
- courriers adressés au bailleur ;
- constats concernant la ventilation et les ouvrants ;
- certificats médicaux lorsque la santé est affectée ;
- factures correspondant à des dépenses rendues nécessaires par la situation.
Alerte Logement encourage cette documentation afin de mieux objectiver les conditions réellement vécues dans les logements en période de forte chaleur.
Sources
Légifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – article 6
Consulter le texte officiel
Légifrance – Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code de la santé publique – articles R.1331-26 à R.1331-35
Consulter le texte officiel
Légifrance – Loi du 6 juillet 1989 – article 20-1
Consulter le texte officiel