Lorsqu’un logement neuf présente un désordre important, plusieurs professionnels peuvent intervenir dans sa conception et sa construction : promoteur, architecte, bureau d’études, entreprises, contrôleur technique, fabricants et assureurs.
Pour l’acquéreur, cette multiplicité ne doit pas conduire à une situation dans laquelle chacun renvoie la responsabilité vers un autre professionnel tandis que le logement reste dégradé et que la victime attend sa réparation.
Le droit de la construction prévoit précisément plusieurs mécanismes destinés à éviter cette impasse.
En VEFA, le vendeur reste directement tenu envers l’acquéreur
Lorsqu’un logement est acheté en vente en l’état futur d’achèvement – VEFA –, l’acquéreur contracte avec le vendeur de l’immeuble à construire.
L’article 1646-1 du Code civil prévoit qu’à compter de la réception des travaux, le vendeur est tenu des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont eux-mêmes tenus au titre des garanties légales de construction.
Ces garanties bénéficient également aux propriétaires successifs du logement.
Autrement dit, lorsqu’un désordre entre dans le champ de ces garanties, l’existence d’architectes, d’entreprises ou de fournisseurs intervenus sur le chantier ne fait pas disparaître les obligations légales du vendeur en VEFA vis-à-vis de l’acquéreur.
Le vendeur peut ensuite exercer ses propres recours contre les professionnels qu’il estime responsables.
Cette répartition ne doit pas être confondue avec le droit de la victime à obtenir réparation.
La responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit
L’article 1792 du Code civil prévoit que tout constructeur est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou qui, affectant l’un de ses éléments, le rendent impropre à sa destination.
Lorsqu’un désordre répond à ces critères, la victime n’a donc pas à démontrer une faute classique du constructeur pour bénéficier de ce régime.
Le constructeur peut s’en exonérer s’il démontre que le dommage provient d’une cause étrangère.
Dans une situation de surchauffe importante, l’analyse porte ainsi prioritairement sur le désordre, son origine, sa gravité et ses conséquences sur l’usage normal du logement.
La dommages-ouvrage est conçue pour réparer avant de répartir les responsabilités
L’assurance dommages-ouvrage poursuit précisément cet objectif.
L’article L.242-1 du Code des assurances impose une assurance garantissant, en dehors de toute recherche préalable des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux nécessaires à la réparation des dommages relevant de la garantie décennale.
Le principe est donc clair :
réparer d’abord, rechercher ensuite qui doit définitivement supporter le coût.
Lorsque la garantie est acquise, la victime ne doit pas attendre l’issue des recours entre assureur, promoteur, architecte ou entreprises pour que les travaux soient financés.
L’assureur dommages-ouvrage dispose ensuite de ses propres recours contre les constructeurs et leurs assureurs.
Plusieurs responsables peuvent répondre d’un même dommage
Un désordre peut parfois résulter de plusieurs interventions.
Un défaut de conception peut, par exemple, se combiner avec :
- une étude thermique inadéquate ;
- une protection solaire insuffisante ;
- un produit inadapté ;
- une mauvaise mise en œuvre ;
- une erreur de dimensionnement ;
- ou plusieurs de ces causes simultanément.
Dans certaines situations, lorsque plusieurs fautes concourent à la réalisation d’un même dommage, les responsables peuvent être condamnés in solidum.
Ce mécanisme vise notamment à éviter que la victime soit contrainte de diviser sa demande entre plusieurs professionnels alors qu’elle subit un seul dommage.
La répartition définitive de la charge financière entre les responsables peut ensuite être déterminée dans leurs propres recours.
La victime n’a pas à devenir l’arbitre du chantier
Face à un désordre complexe, les réponses adressées à l’occupant peuvent parfois se multiplier :
« cela relève du menuisier »
« c’est un problème de conception »
« l’entreprise a respecté les plans »
« l’équipement est conforme »
« cela relève du fabricant »
« il faut contacter l’assureur ».
Ces positions peuvent être techniquement discutées entre professionnels.
Elles ne doivent pas conduire à laisser la victime sans solution.
L’expertise sert notamment à identifier les causes techniques et les responsabilités éventuelles. L’occupant doit surtout pouvoir démontrer :
- la réalité du désordre ;
- sa gravité et sa répétition ;
- ses conséquences sur le logement et ses occupants ;
- les démarches déjà effectuées ;
- les travaux nécessaires pour supprimer durablement le problème.
Réparer la cause, pas seulement les conséquences
Lorsqu’une surchauffe résulte d’un défaut affectant le bâtiment, la réponse ne doit pas se limiter à masquer temporairement ses effets.
Une expertise peut notamment rechercher si la réparation nécessite :
- la modification ou le remplacement de menuiseries ;
- l’amélioration des protections solaires ;
- la correction d’un défaut d’isolation ;
- une intervention sur la ventilation ;
- la reprise d’une mise en œuvre défectueuse ;
- ou une modification plus globale de la conception thermique.
L’objectif doit être une réparation durable et adaptée à la cause du désordre.
Les préjudices ne se limitent pas toujours aux travaux
Un désordre affectant fortement l’usage d’un logement peut également entraîner des conséquences pour ses occupants :
- perte de jouissance ;
- frais de relogement ;
- déplacements ;
- dépenses directement rendues nécessaires par la situation ;
- dommages matériels ;
- conséquences sanitaires documentées.
Leur indemnisation dépend de leur nature, de leur preuve, du régime de responsabilité applicable et des garanties d’assurance mobilisables.
Il est donc essentiel de conserver les justificatifs et de distinguer le coût des travaux de réparation des différents préjudices subis.
Documenter pour obtenir une réparation effective
Lorsqu’un professionnel conteste sa responsabilité ou la renvoie vers un autre intervenant, la meilleure réponse reste un dossier objectivé :
- relevés de température ;
- photographies et vidéos ;
- rapports d’expertise ;
- plans et documents techniques ;
- courriers et déclarations de sinistre ;
- constats de dysfonctionnement ;
- justificatifs des dépenses ;
- documents médicaux lorsque la santé est affectée.
Alerte Logement a vocation à rendre visibles ces situations et à documenter les parcours dans lesquels la multiplication des intervenants retarde ou empêche une réparation effective.
Identifier la chaîne de responsabilités est nécessaire.
Elle ne doit jamais devenir une chaîne de déresponsabilisation au détriment des occupants.
Sources
Légifrance – Code civil – article 1646-1 : obligations du vendeur d’un immeuble à construire
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code civil – article 1792 : responsabilité décennale des constructeurs
Consulter le texte officiel
Légifrance – Code des assurances – article L.242-1 : assurance dommages-ouvrage
Consulter le texte officiel
Cour de cassation – 3e chambre civile, 19 janvier 2022, pourvoi n° 20-15.376 – responsabilité in solidum
Consulter la décision officielle
Cour de cassation – Lettre de la troisième chambre civile, janvier 2022 – obligation in solidum et droit à réparation de la victime
Consulter l’analyse officielle de la Cour de cassation