Une température excessive dans un logement peut-elle constituer un désordre suffisamment grave pour engager la garantie décennale ?
Oui, dans certaines circonstances.
La jurisprudence française montre depuis longtemps que la surchauffe, les défauts d’isolation ou le dysfonctionnement de menuiseries exposées à la chaleur peuvent participer à rendre un logement impropre à sa destination.
Aucun automatisme n’existe cependant : les juges examinent concrètement la gravité et les conséquences des désordres.
1978 : la Cour de cassation reconnaît la surchauffe anormale
Une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 juin 1978 constitue une référence particulièrement claire.
Dans cette affaire, certaines chambres d’appartements connaissent un phénomène anormal de surchauffe qui n’apparaît qu’à l’usage.
La Cour de cassation valide le raisonnement selon lequel ce phénomène peut être de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, permettant ainsi l’application de la garantie décennale. (Cour de cassation, 14 juin 1978, n° 77-10.854)
Cette décision est publiée au Bulletin de la Cour de cassation.
Elle établit un principe essentiel :
une surchauffe anormale peut dépasser la notion de simple inconfort et atteindre la destination même d’un logement.
2013 : un défaut thermique ne peut pas être écarté comme un simple inconfort
Le 8 octobre 2013, la Cour de cassation examine des défauts d’isolation thermique affectant une maison.
La cour d’appel rejette la garantie décennale en considérant que ces désordres entraînent essentiellement une augmentation de la consommation d’énergie et un certain inconfort.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Elle estime que les juges doivent rechercher concrètement si les défauts d’isolation thermique ne rendent pas la maison impropre à sa destination. (Cour de cassation, 8 octobre 2013, n° 12-25.370)
Autrement dit, qualifier une situation de « simple inconfort » ne suffit pas : sa gravité réelle doit être examinée.
2016 : des menuiseries se déforment sous l’effet de fortes chaleurs
Une autre décision est particulièrement instructive.
Dans un appartement vendu en VEFA, les propriétaires signalent des désordres affectant notamment :
- l’isolation thermique ;
- le chauffage ;
- des portes-fenêtres coulissantes en aluminium.
L’expertise constate que les menuiseries se déforment sous l’effet de grosses chaleurs, rendant leur verrouillage très difficile, voire impossible.
La cour d’appel rejette néanmoins les demandes fondées sur la responsabilité décennale.
Le 2 juin 2016, la Cour de cassation casse partiellement cette décision : les juges auraient dû rechercher si les problèmes thermiques et l’impossibilité de clore le logement ne le rendent pas impropre à sa destination. (Cour de cassation, 2 juin 2016, n° 15-16.115)
La Cour de cassation ne déclare donc pas elle-même, dans cet arrêt, que la garantie décennale est définitivement acquise : elle impose que cette question soit réellement examinée au regard des désordres constatés.
La conformité réglementaire ne suffit pas toujours à clore l’analyse
L’affaire de 2016 présente un autre intérêt.
Le dossier mentionne une expertise concluant à la conformité du bâtiment à la RT2000. Pourtant, les propriétaires invoquent notamment une isolation insuffisante, des ponts thermiques, des menuiseries peu performantes et l’impossibilité de fermer certaines portes-fenêtres sous l’effet de la chaleur.
La Cour de cassation impose néanmoins un examen de l’impropriété à destination.
Cela illustre une distinction essentielle :
conformité réglementaire et responsabilité décennale ne répondent pas exactement à la même question.
La première examine le respect d’un ensemble de prescriptions réglementaires.
La seconde recherche notamment si les désordres constatés rendent concrètement l’ouvrage impropre à sa destination.
Pas de température magique : la preuve reste déterminante
Ces décisions ne fixent pas un seuil universel de température au-delà duquel la garantie décennale s’applique automatiquement.
Elles montrent plutôt que les juges examinent les circonstances particulières du dossier : nature du désordre, durée, répétition, conditions d’usage, sécurité des occupants, possibilité de fermer ou ventiler le logement et conséquences concrètes sur son habitabilité. Cette lecture résulte de la comparaison des décisions précitées.
Pour les occupants, cela renforce l’intérêt de conserver des preuves précises :
- relevés de températures intérieures et extérieures ;
- dates et horaires ;
- photographies et vidéos ;
- dysfonctionnement des ouvrants ou protections solaires ;
- rapports d’expertise ;
- documents de construction ;
- conséquences sanitaires ;
- périodes pendant lesquelles le logement devient difficile ou impossible à occuper normalement.
Documenter pour pouvoir faire constater
La jurisprudence ne permet jamais de garantir à l’avance l’issue d’un dossier.
Elle permet en revanche de réfuter une idée trop simpliste :
une surchauffe importante n’est pas nécessairement un simple désagrément sans conséquence juridique.
Selon sa gravité, son origine et ses conséquences, elle peut participer à caractériser une impropriété à destination au sens de l’article 1792 du Code civil.
C’est précisément pourquoi la collecte de données objectives et de preuves constitue un enjeu central pour Alerte Logement – L’Observatoire des logements en surchauffe.
Sources
Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 juin 1978, n° 77-10.854 – publié au Bulletin
Consulter la décision sur Légifrance
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 2013, n° 12-25.370
Consulter la décision sur Légifrance
Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juin 2016, n° 15-16.115
Consulter la décision sur Légifrance
Légifrance – Code civil – article 1792
Consulter le texte officiel